Realitní trh 2026: Jaké byty a apartmány mizí během dní a které nemovitosti naopak nikdo nechce

Klíčovým hybatelem tohoto stavu je kombinace cenových stropů hypoték, kupní síly střední třídy a neutuchajícího zájmu investorů. Lidé s průměrnými příjmy pečlivě propočítávají měsíční splátky a přesouvají svou poptávku tam, kde finanční zátěž dává smysl.

Čísla, která ukazují nový rytmus trhu

Prodeje nemovitostí zaznamenaly meziroční nárůst o 11 %, což jasně dokládá obrodu kupní aktivity. Jak ukazují oficiální statistiky Českého statistického úřadu, průměrná cena bytu v České republice dosahuje 72 410 Kč za metr čtvereční, zatímco v Praze se vyšplhala na 131 520 Kč/m². U rodinných domů činí celostátní průměr 56 066 Kč/m² a v hlavním městě dosahuje 119 239 Kč/m².

Nejfascinujícím ukazatelem je však rychlost, s jakou se nemovitosti prodávají a pronajímají:

1. Byty k prodeji: Průměrná doba inzerce skokově klesla ze 138 na pouhých 57 dní.
2. Rodinné domy: Doba potřebná k nalezení kupce se zkrátila ze 197 na 71 dní.
3. Pronájmy: Volné byty mizí z nabídky během neuvěřitelných 10 dní (oproti dřívějším 39 dnům).

Tento zrychlený oběh se projevil i v úbytku dlouhodobě neprodejných bytů. V pražském segmentu novostaveb a starších bytů počet neprodejných ležáků v metropoli výrazně klesl během pouhých devíti měsíců ze 973 na 469 jednotek. Správně naceněné nemovitosti okamžitě nacházejí nové majitele.

Co se prodává nejrychleji a proč

Poptávka je soustředěna do segmentů, které jsou dostupné pro běžné pracující páry s čistým měsíčním příjmem mezi 60 až 110 tisíci korunami, případně pro investory hledající bezpečný přistávací drah pro volný kapitál od 2 do 6 milionů korun.

1. Garsonky a malé byty 1+kk (28–38 m²)

V Praze se jejich cena pohybuje v rozmezí 4,9 až 6,2 milionu korun, zatímco ve Středočeském kraji vyjdou na 2,8 až 4,2 milionu Kč. Důvod jejich raketového prodeje je prostý: představují nejnižší dosažitelnou absolutní částku pro hypoteční úvěr. Pro investory znamenají ideální produkt s minimálním rizikem výpadku nájemníka a pro mladé jednotlivce jediný způsob, jak dosáhnout na vlastní bydlení.

2. Byt 2+kk (50–58 m²) jako absolutní král poptávky

Segment 2+kk je dlouhodobě nejžádanějším zbožím na trhu. Pražské jednotky se prodávají za 7,0 až 8,5 milionu korun, ve Střední Čechách se cena drží mezi 5,0 a 6,5 milionu Kč. Jde o univerzální bydlení pro mladé páry, prvokupující i starší generaci. Pokud má byt balkón, sklep a rozumné náhrady za energie, zájemci se předhánějí v nabídkách.

3. Starší cihlové byty 3+1 po rekonstrukci

Byty s výměrou 65–75 m² v zavedených pražských čtvrtích (například Praha 4, Praha 6 nebo Praha 9) s cenou do 8,5 milionu korun mizí okamžitě. Rodiny dávají přednost zrekonstruovanému cihlovému bytu před předraženou novostavbou, protože získají hotové bydlení v lokalitě se vzrostlými stromy, školami a MHD do 10 minut.

4. Rodinné domy do 120 m² kolem Prahy

Cenová hladina do 8,5 milionu korun ve vzdálenosti do 35 km od metropole způsobuje doslova nákupní horečku. Oblasti jako Kladensko, Berounsko či Kolínsko podél dálničních tahů D1, D5, D6 a D11 zažívají masivní příliv kupujících. Důvodem je jednoduchá matematika: za cenu pražského 2+kk získá rodina samostatný rodinný dům se zahradou. Ostatně poptávka ve Středočeském kraji raketově roste a dostupných rodinných domů s rozumnou výměrou je trvalý nedostatek.

5. Družstevní byty s nízkou anuitou do 2,5 milionu

Jedná se o extrémně rychlé obchody. Nízká pořizovací cena odstupného umožňuje kupujícím financovat bydlení i bez přísných bankovních nároků na hypotéku nebo s využitím úvěrů ze stavebního spoření.

Pronájmy na maximu: Proč nájemní trh exploduje

Zatímco prodejní trh je limitován schopností dosáhnout na hypoteční úvěr, nájemní sektor zažívá nebývalý nápor. Mnoho domácností porovnává měsíční náklad: zatímco hypotéka na větší byt s dnešními úrokovými sazbami může vyjít na 35 000 Kč měsíčně, nájem ve stejném standardu vychází na výrazně stravitelnější částku.

Běžný nájem bytů 1+1 a 2+kk v Praze se pohybuje mezi 15 000 a 22 000 Kč bez poplatků. Ve Středočeském kraji dosahuje průměrný nájem hodnoty 319 Kč/m², což u typického 2+kk znamená 12 000 až 16 000 Kč. Například v pražských Čakovicích vyjde běžný 2+kk na přibližně 18 500 Kč měsíčně.

Průměrný krátkodobý pronájem dosahuje hranice 28 500 Kč. Zvýšená poptávka ze strany zahraničních manažerů a nadnárodních firem vytlačuje běžné zájemce do širšího okruhu kolem metropole.

Právě krátkodobé pronájmy výrazně zahušťují trh v atraktivních lokalitách. Firmy bez problémů platí prémiové nájemné za své výborně odměňované zaměstnance, což šponuje hladinu cen v širším centru Prahy nahoru a přelévá poptávku do příměstských částí.

Co naopak stojí: Ležáky a předražené nabídky

Ne každý prodejce má dnes důvod k oslavě. Nemovitosti, které neodpovídají kupní síle nebo nabízejí špatný poměr ceny a užitné hodnoty, zůstávají v inzerci po celé měsíce.

1. Novostavby nad 145 000 Kč/m²: Pokud projekt nenabízí výjimečnou lokalitu přímo v centru nebo špičkové ekologické technologie redukující provozní náklady na minimum, kupující tyto nabídky ignorují.
2. Velké byty 4+kk (100–120 m²) za 13 až 18 milionů korun: Pokud se nacházejí mimo širší centrum metropole, jejich prodejní doba se prodlužuje na neurčito. Tyto nemovitosti totiž cílí na maximálně 3 % populace, která má dostatečné příjmy na profinancování takto vysokého úvěru.
3. Družstevní byty s vysokou anuitou: Pokud prodávající požaduje 4 až 5,5 milionu korun za převod členských práv a k tomu byt zatěžuje nesplacená anuita v řádu milionů, nemovitost se stává prakticky nefinancovatelnou.
4. Špatný energetický štítek a právní vady: Domy s energetickou třídou G, byty v přízemí bez předzahrádky, nemovitosti bez vyřešeného parkování nebo s nejasnými příjezdovými cestami ztrácejí na atraktivitě a prodají se jedině s drastickou slevou.

Matematika úspěšného obchodu na dnešním trhu

Analýza jasně ukazuje vzorec, podle kterého se nemovitostní trh řídí. Pokud kupujete nebo prodáváte, vyplatí se znát parametry, které rozhodují o úspěchu obchodu bez zbytečných průtahů.

Rychlý prodej zaručuje:

1. Užitná plocha do 75 m²
2. Celková cena do 8,5 mil. Kč v Praze / do 6,5 mil. Kč ve Středočeském kraji
3. Cihlová konstrukce nebo kompletně revitalizovaný panelový dům
4. Přítomnost balkónu nebo terasy, sklepa a vyhrazeného parkování
5. Dostupnost stanice metra nebo vlakového spojení do 10 minut chůze

Riziko ležáku představuje:

1. Plocha nad 100 m² s vysokou cenou za metr
2. Jednotková cena přesahující 130 000 Kč/m² na periferii
3. Energetická třída G s vysokými náklady na vytápění
4. Přízemní podlaží bez dodatečného soukromí či zahrady
5. Chybějící parkovací stání a jakékoliv právní či věcné břemeno

Aktuální trh nepřeje spekulativnímu předražování, ale odmítá i pasivitu. Majitelé, kteří správně nastaví cenu na základě reálných dat, prodají své nemovitosti rekordně rychle. Pro kupující a investory pak platí jednoduché pravidlo: kvalitní a cenově dostupné nabídky vyžadují okamžité jednání, protože na trhu nezůstávají déle než několik dní.

MaCR 24.8.26, 17,00h, ilustrativní obrázky AI