Pražské nájmy už nerostou
MaCR, aktualizováno 13. července 2026 23:19. Po dvou letech nepřetržitého zdražování se český nájemní trh v 1. pololetí 2026 dostává do nové fáze. Nejvíc je změna vidět v Praze, kde se nabídkové ceny nájemného zastavily. V některých segmentech dochází i k mírným korekcím směrem dolů. Zároveň roste počet aktivních inzerátů a prodlužuje se doba, po kterou byty čekají na nájemníka.
Nejde o kolaps poptávky. Ekonomika zůstává silná: nezaměstnanost je jedna z nejnižších v EU a v roce 2025 dosahovala 2,8 %, reálné mzdy po odečtení inflace rostou. Problém je v cenové dostupnosti. Trh narazil na hranici, kterou už většina domácností není ochotná překročit.
Rozhodující bude 3. čtvrtletí 2026. Letní měsíce jsou tradičně vrcholem poptávky po nájmech. Pokud se ani během hlavní sezóny neobnoví růst cen, bude potvrzené, že Praha vstoupila do období cenové stability.
Hlavní závěry k polovině roku 2026:
- Praha dosáhla cenového stropu. Růst nájemného se zastavil.
- Nabídek přibývá, protože se byty pronajímají pomaleji, ne proto, že by jich na trh mířilo výrazně víc.
- Doba inzerce se prodloužila na medián cca 25 dní. Před dvěma lety to byly jednotky dní.
- Regiony se rozcházejí. Zatímco Praha stagnuje, Brno a další krajská města dál mírně zdražují.
- Správné nastavení ceny je klíčové. Byty s realistickou cenou se pronajmou rychle a dráž. Dlouhá inzerce cenu naopak sráží.
Ekonomika roste, nájmy ne. Proč?
Česká ekonomika pokračuje v mírném růstu kolem 2 % HDP pro rok 2026. Spotřeba domácností oživuje a ČNB drží základní úrokovou sazbu na 3,75 %, což je příznivější než před dvěma lety.
Za těchto okolností by dávalo smysl, aby nájmy dál rostly. Nestalo se. To ukazuje, že hlavní bariérou už není slabá ekonomika, ale strop cenové dostupnosti. Trh se dostal do bodu, kdy další navyšování cen nenachází dost domácností, které by ho akceptovaly. Jde o přirozenou stabilizaci po období prudkého růstu.
Praha: 414–417 Kč/m² je nový strop
Průměrné nabídkové nájemné v Praze vzrostlo v letech 2024-2025 o cca 10 %. První polovina roku 2026 ale přinesla změnu: cena za metr se šest měsíců drží mezi 414 až 417 Kč. Celková měsíční částka se stabilizovala kolem 24 tisíc Kč za byt.
Podle Deloitte Rent Indexu dosáhla Praha v Q1 2026 průměru 466 Kč/m², ale mezikvartální růst byl jen 1,5 %. Jiné zdroje, jako Bohemian Estates, uvádějí k 20.5.2026 průměr pro 2+kk 418 Kč/m². Trh už další růst neabsorbuje.
Důležité: poptávka neklesla. Změnila se její cenová elasticita. Lidé jsou ochotni platit vysoké nájmy jen za kvalitní, správně oceněné byty.
- Růst 2024-2025: Z 395 Kč/m² na 461 Kč/m² = +16,7 % za 2 roky
- Cenový strop 2026: Q1 a Q2 2026 stagnace na 466-467 Kč/m²
- Zvýrazněná stabilizace: Oranžová zóna ukazuje období, kdy se růst zastavil
Více inzerátů neznamená přebytek bytů
Počet aktivních nabídek v Q2 2026 dosáhl rekordních hodnot. Neznamená to ale příliv investičních bytů. Nových nabídek přibývá jen mírně. Hlavní důvod je pomalejší "odtok" – byty zůstávají v nabídce déle.
Trh se tak vrací do normálu. V letech 2024-2025 mizely kvalitní byty během pár dní. Dnes mají nájemníci čas vybírat a smlouvat. Pro majitele to znamená, že rozhoduje kvalita, lokalita a hlavně cena.
Čas jsou peníze: kdo čeká, prodělá
Data ukazují jasnou korelaci: nejvyššího nájemného dosahují byty pronajaté do 3 týdnů od zveřejnění. Čím déle inzerát visí, tím nižší je finální cena.
Mnoho majitelů věří opaku – že trpělivostí získají víc. Realita je jiná. Dlouhá doba na trhu budí nedůvěru a snižuje vyjednávací pozici. Každý měsíc bez nájemníka je 100% ztráta výnosu. Cílem není nejvyšší cenovka, ale nejvyšší roční výnos při minimální neobsazenosti.
Regiony: Každý hraje jinou ligu
Český nájemní trh není jednolitý. Praha jako první zdražovala a první narazila na strop. Brno je jinde: dál těží z univerzit a IT firem. V Q1 2026 tam nájmy vzrostly o 1 % na 396 Kč/m², zatímco v Praze jen o 1,5 % na 466 Kč/m².
V ostatních krajských městech byl růst 2-4 %. Karlovy Vary jako jediné zlevnily o 2 %. Investoři tak musí sledovat lokální data, ne celostátní průměr.
Co z toho plyne?
Pro nájemníky: Máte víc času a větší výběr. U bytů inzerovaných déle než měsíc se nebojte smlouvat o ceně.
Pro majitele: Nastavte realistickou cenu hned na startu. Správné ocenění je dnes důležitější než kdy dřív.
Pro investory: Éra, kdy rostlo všechno, skončila. Vrací se důraz na lokalitu, energetickou náročnost a kvalitu. Trh bude odměňovat dobré nemovitosti a trestat průměr.
Trh se nehroutí. Jen se stabilizuje a dospívá. A to je pro jeho dlouhodobé zdraví dobře.
Zdroje dat: Deloitte Rent Index Q1 2026, ČNB prognóza jaro 2026, ČSÚ nezaměstnanost 2025, Bohemian Estates cenová mapa 5/2026.
Provozovatelem tohoto portálu je společnost Milenium projekt s.r.o.