Koupě nemovitosti: Největší chyby bývají tam, kde je nečekáte

Realitní transakce je ale složitý proces. Někdy stačí přehlédnutá informace, nevhodné ustanovení nebo nereálný termín, aby vznikly zbytečné komplikace. V realitách pracuji od roku 2008 a stále mě dokáže překvapit, jaké chyby se při obchodech objevují. V poslední době se častěji věnuji zastupování kupujících, a právě na základě této praxe vznikl můj Realitní tahák – deset oblastí, které se vyplatí před koupí prověřit.

Co prověřit před koupí nemovitosti?

1. Katastr nemovitostí: Víte, od koho skutečně kupujete?

První kontrola by měla směřovat do katastru nemovitostí. Samotné ověření vlastníka ale nestačí. Důležité jsou také zápisy, které mohou ovlivnit převod nebo budoucí užívání nemovitosti. Může jít o zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo probíhající řízení. Zástavní právo ve prospěch banky bývá při prodeji nemovitosti s hypotékou běžné; podstatné je správně nastavit splacení úvěru a následný výmaz zástavy. Nestačí tedy jen vědět, co je na listu vlastnictví uvedeno. Je potřeba rozumět možným důsledkům.

2. Co přesně kupujete? To, co vidíte, nemusí být všechno vaše

Při prohlídce bytu vám makléř ukáže sklep, parkovací stání nebo zahrádku. Vše je uvedeno v inzerátu, a tak přirozeně předpokládáte, že tyto prostory budou součástí vašeho vlastnictví. Právní skutečnost ale může být odlišná. Sklep může být součástí jednotky, samostatnou jednotkou nebo společnou částí domu, kterou smíte pouze užívat. Podobně je tomu u balkonů, lodžií a teras. U bytů proto doporučuji prověřit prohlášení vlastníka, skutečnou výměru a vymezení předmětu převodu. U domů i pozemky, přístupové cesty a vedlejší stavby.

3. Stavební dokumentace: Odpovídá skutečný stav tomu povolenému?

Krásně zrekonstruovaný dům může působit bezproblémově. Obytné podkroví nebo přístavba ale samy o sobě nevypovídají, zda byly stavební úpravy provedeny v souladu s předpisy. Podkroví například může být prezentováno jako obytné, ačkoliv takové užívání nebylo řádně povoleno. To může ovlivnit financování i budoucí prodej. Ne každá změna vyžaduje povolení; pokud však dokumentace chybí nebo se liší od skutečnosti, vyplatí se stav odborně prověřit před koupí.

4. Technický stav: Nová kuchyň ještě neznamená dobrý dům

Moderní kuchyň, nové podlahy nebo čerstvá výmalba dokážou vytvořit dobrý první dojem. Nejdražší problémy ale bývají často skryté: staré rozvody, vlhkost, nevyhovující střecha nebo poruchy konstrukcí mohou znamenat značné dodatečné investice. V jednom z obchodů jsem klientům doporučila přizvat technického inspektora. Odborná kontrola následně pomohla při předání nemovitosti odhalit závažné problémy, které se staly předmětem reklamace. Technická inspekce nezaručí odhalení všech skrytých vad, může však významně snížit riziko nepříjemných překvapení.

5. Provozní náklady: Kupní cena není jediný výdaj

Při rozhodování o koupi je důležité posuzovat nejen cenu, ale také pravidelné provozní náklady a budoucí investice. U bytů doporučuji prověřit hospodaření SVJ, příspěvky na správu domu a pozemku, případné úvěry a plánované opravy. Krásný byt může být v domě, který čeká výměna výtahu, oprava střechy nebo zateplení. U rodinných domů věnujte pozornost energetické náročnosti, vytápění a stavu technických zařízení. Levnější nemovitost nemusí být z dlouhodobého hlediska výhodnější koupí.

Smlouvy a financování: kde vznikají největší rizika?

6. Financování: Nestačí získat hypotéku, důležité je také načasování

Jedním z rizik je situace, kdy kupující podepíše rezervaci a teprve následně zjistí, že banka nemovitost neocení v očekávané výši. Financování ale není pouze otázkou schválení úvěru: stejně důležitá je návaznost jednotlivých kroků. Při jednom z obchodů jsem musela řešit nesprávně nastavený termín splacení původní hypotéky. Finanční poradce navrhl datum, které nebylo možné při dodržení ostatních nezbytných kroků stihnout. Harmonogram bylo nutné změnit. Právě podobné situace ukazují, proč musí někdo hlídat celý obchod, nikoliv pouze jeho jednotlivé části.

7. Rezervační smlouva: Problémům je lepší předcházet

Rezervační smlouva bývá prvním dokumentem, který kupující podepisuje. Přesto ji někteří považují za formalitu. Určuje ovšem důležité termíny, povinnosti, podmínky vrácení rezervačního poplatku i případné sankce. V jednom z obchodů jsem klientům doporučila upravit návrh rezervace a doplnit všechny důležité požadavky a podmínky koupě. Prodávající je tak odsouhlasil ještě před závazným podpisem a následné jednání o kupní smlouvě bylo výrazně jednodušší. Podstatné věci je lepší vyřešit na začátku, ne až během přípravy kupní smlouvy.

8. Kupní smlouva: I profesionál může udělat chybu

Kupní smlouvu a související dokumentaci zpravidla připravuje advokát. To ale automaticky neznamená, že se do ní nemůže dostat chyba – například při používání starších vzorů. Při kontrole smluvní dokumentace jednoho obchodu jsem kromě několika chyb vzniklých kopírováním odhalila zásadní nesrovnalost v dohodě o úschově: schovatel se zavazoval vyplatit z úschovy vyšší částku, než měl podle smlouvy vůbec přijmout. Takové ustanovení vyžadovalo opravu ještě před podpisem. Důsledná kontrola faktických údajů, částek, termínů a návazností pomáhá předcházet chybám; právní posouzení náleží kvalifikovanému právníkovi.

9. Bezpečná úschova: Komu svěříte své miliony?

Při koupi nemovitosti se převádějí částky v řádech milionů korun. V praxi se proto využívá zejména advokátní, notářská či bankovní úschova. Důležité není pouze to, komu peníze svěříte, ale také za jakých podmínek budou vyplaceny prodávajícímu nebo vráceny kupujícímu. Smlouva o úschově musí navazovat na kupní smlouvu. Ověřujte také platební údaje; vysoké částky neposílejte na základě neověřených e-mailových instrukcí.

10. Katastr a předání: Podpisem smlouvy nic nekončí

Po podpisu následuje návrh na vklad do katastru, sledování řízení, splnění podmínek úschovy a předání nemovitosti. To by nemělo být pouhou formalitou. Předávací protokol má zachytit stav nemovitosti, měřidel, počet klíčů, vybavení, dokumentaci a případné závady. Je třeba vyřešit i přepisy energií a služeb. Dobře zdokumentované předání může předejít pozdějším sporům.

Kdo chrání zájmy kupujícího při celé transakci?

Problémy často nevznikají jen proto, že někdo udělá chybu, ale také proto, že nikdo nehlídá celý obchod jako jeden navazující proces. Prodávající má svého makléře, banka řeší financování, advokát smlouvy a schovatel úschovu. Kdo ale kontroluje, zda všechny kroky správně navazují a současně chrání zájmy kupujícího?

I kupující může mít svého realitního specialistu. Někdy stačí jednorázová konzultace, jindy průběžný dohled nebo kompletní zastoupení až po předání klíčů.

Realitní tahák a Realitní audit

Na základě zkušeností z praxe jsem připravila jednostránkový Realitní tahák – deset věcí, které je dobré pohlídat před koupí. Pro klienty, kteří potřebují individuální prověření konkrétní transakce, nabízím také Realitní audit. Díky těmto službám mohou využít mé zkušenosti, i když si nemovitost kupují nebo prodávají sami.

Nejlevnější problém je ten, který vůbec nevznikne

Za téměř dvacet let v realitách jsem se utvrdila v tom, že dobrý obchod není jen o dosažené ceně. Stejně důležité je správně nastavit celý proces a předcházet situacím, které klienty mohou stát čas, nervy nebo peníze. Vyřešit problém je důležité. Ale ještě lepší je nedopustit, aby vůbec vznikl.

O autorce

Ilona Nováková – Realitní specialistka na Vaší straně, aktualizováno 3.11.26, 18,30 h

Na realitním trhu působím od roku 2008. Věnuji se prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí, zastupování klientů a dohledu nad bezpečným průběhem realitních transakcí.