Jak vysoký příjem vyžadují banky pro schválení hypotéky v roce 2026
Výše čistého měsíčního příjmu představuje klíčový parametr při posuzování žádosti o hypoteční úvěr. Banky jej využívají k vyhodnocení bonity klienta a stanovení maximální výše úvěru. Rozhodující však není pouze výše příjmu, ale také jeho zdroj, stabilita a prokazatelnost.
Základní podmínky pro získání hypotéky
Pro kladné vyřízení žádosti o hypoteční úvěr musí žadatel splnit několik podmínek. Mezi základní patří dosažení věku 18 let, dostatečná bonita a zajištění úvěru nemovitostí s odpovídající zástavní hodnotou. Banky rovněž stanovují maximální věk, do kterého musí být úvěr splacen.
Důležité je, že metodika posuzování není u všech bankovních domů jednotná. Každá instituce aplikuje vlastní interní pravidla. V praxi to znamená, že žádost zamítnutá v jedné bance může být v jiné schválena, případně s odlišnou výší poskytnutého úvěru.
Jaké příjmy banky akceptují:
Příjmy ze zaměstnání. U zaměstnanců je hlavním dokládaným příjmem mzda nebo plat potvrzený zaměstnavatelem. Banky neakceptují příjmy ze zaměstnání ve zkušební době ani ve výpovědní lhůtě. Komplikace představují také pracovní smlouvy uzavřené na dobu určitou, které banky posuzují individuálně a zpravidla přísněji.
Příjmy z podnikání. Osoby samostatně výdělečně činné dokládají výši příjmu daňovým přiznáním. Banky často vyžadují předložení více daňových přiznání za předchozí zdaňovací období. Specifikem je posuzování OSVČ uplatňujících výdaje procentem z příjmů. Pokud jsou jejich skutečné výdaje výrazně nižší než uplatněné paušální, může banka přistoupit k modifikaci uznatelného příjmu. Týká se to například profesí v IT sektoru.
Příjmy ze státních dávek. Do celkového příjmu lze započítat vybrané státní dávky. Banky standardně uznávají invalidní důchod, peněžitou pomoc v mateřství, rodičovský příspěvek, výživné nebo výsluhové příspěvky pro příslušníky ozbrojených složek. Tyto příjmy však často akceptují pouze částečně.
Naopak mezi neuznatelné příjmy patří podpora v nezaměstnanosti, příspěvek na živobytí, doplatek na bydlení, jednorázový příspěvek na dítě, porodné, pohřebné, příspěvek na úhradu potřeb dítěte, nemocenské dávky, dávky pro osoby se zdravotním postižením, ošetřovné a sirotčí důchod.
Příjmy z dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr. Vedlejší příjmy z dohod o provedení práce nebo dohod o pracovní činnosti banky zpravidla neakceptují. Důvodem je jejich krátkodobý charakter a nízká stabilita.
Regulatorní rámec České národní banky: Činnost bank při poskytování hypotečních úvěrů upravuje Česká národní banka prostřednictvím úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Aktuálně je pro banky závazný pouze ukazatel LTV, který stanovuje maximální poměr výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti.
ČNB zrušila závaznost ukazatele DSTI v květnu 2023 a ukazatele DTI od ledna 2024. Přestože banky tyto limity již dodržovat nemusí, ČNB jejich používání doporučuje jako obezřetnostní nástroj. Většina bankovních domů se doporučenými hodnotami nadále řídí. Aktuální doporučená horní hranice DSTI činí 40 % čistého měsíčního příjmu. U DTI se jedná o 8násobek čistého ročního příjmu.
Modelový příklad výpočtu hypotéky: Následující výpočet ilustruje posouzení žádosti o hypotéku v praxi. Žadatel ve věku 29 let poptává financování koupě bytu v hodnotě 6 000 000 Kč. Disponuje vlastními prostředky ve výši 1 500 000 Kč.
- Požadovaná výše hypotéky: 4 500 000 Kč
- Doba splatnosti: 27 let
- Čistý měsíční příjem: 65 000 Kč
- Úroková sazba: 5,0 % p.a.
- Měsíční splátka: 25 337 Kč
- Ukazatel LTV: 75 % – limit pro žadatele do 36 let je 80 %
- Ukazatel DSTI: 38,46 % – doporučená horní hranice je 40 %
- Ukazatel DTI: 5,77násobek – doporučená horní hranice je 8násobek
V uvedeném případě žadatel splňuje všechna kritéria. Banka by žádost o úvěr ve výši 4,5 milionu korun pravděpodobně schválila.
Pro kontext: dle dat ČBA Hypomonitoru činila v říjnu 2024 průměrná výše nově poskytnuté hypotéky 3,4 milionu korun. Měsíční splátka úvěru ve výši 1 milion korun dosahovala 5 591 Kč.
Závěr: Maximální výše hypotečního úvěru je přímo závislá na výši a struktuře doložitelného příjmu. Pro přesné stanovení je nezbytné individuální posouzení v konkrétní bance. Vzhledem k rozdílným metodikám jednotlivých bankovních domů je vhodné porovnat více nabídek.
Zdroje:
- Pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů – Česká národní banka
- Statistika hypotečního trhu – ČBA Hypomonitor